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都會房地産典質治理步伐

2015-05-29 15:56:27 来源: 点击:

第一章 总  则

    第一条 为了加强房地产典質治理,维护房地产市场秩序,包管房地产典質当事人的正當权益,根据《中华人民共和国都會房地产治理法》、《中华人民共和国担保法》,制定本办法。

    第二条 凡在都會规划区国有土地范围内从事房地产典質活动的,应当遵守本办法。

    地上无衡宇(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定典質的,不适用本办法。

    第三条 本办法所称房地产典質,是指典質人以其正當的房地产以不转移占有的方法向典質权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以典質的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

    本办法所称典質人,是指将依法取得的房地产提供给典質权人,作为自己或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

    本办法所称典質权人,是指接受房地产典質作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

    本办法所称预购商品房贷款典質,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房典質给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

  本步伐所稱在建工程典質,是指典質人爲取得在建工程繼續建造資金的貸款,以其正當方法取得的土地使用權連同在建工程的投入資産,以不轉移占有的方法典質給貸款銀行作爲送還貸款履行擔保的行爲。

   第四条 以依法取得的衡宇所有权典質的,该衡宇占用范围内的土地使用权必须同时典質。

    第五条 房地产典質,应当遵循自愿、互利、公正和诚实信用的原则。

    依法设定的房地产典質,受国家執法;。

   第六条 国家实行房地产典質登记制度。

   第七条 国务院建设行政主管部门归口治理全国都會房地产典質治理事情。

   省、自治区建设行政主管部门归口治理本行政区域内的都會房地产典質治理事情。

   直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产治理部门)负责治理本行政区域内的房地产典質治理事情。

              第二章 房地产典質权的设定

   第八条 下列房地产不得设定典質:

   (一)权属有争议的房地产;

   (二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

   (三)列入文物;さ慕ㄖ锖陀兄匾湍钜庖宓钠渌ㄖ;

   (四)已依法通告列入拆迁范围的房地产;

   (五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

   (六)依法不得典質的其他房地产。

    第九条 同一房地产设定两个以上典質权的,典質人应当将已经设定过的典質情况見告典質权人。

    典質人所担保的债权不得淩駕其典質物的价值。

    房地产典質后,该典質房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次典質,但不得淩駕余额部分。

    第十条 以两宗以上房地产设定同一典質权的,视为同一典質房地产。但典質当事人另有约定的除外。

    第十一条 以在建工程已完工部分典質的,其土地使用权随之典質。

    第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产典質的,其典質额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

    第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营治理的房地产典質的,应当切合国有资产治理的有关规定。

    第十四条 以集体所有制企业的房地产典質的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案。

    第十五条 以中外合资企业、相助经营企业和外商独资企业的房地产典質的,必须经董事会通过,但企业章程另有规定的除外。

    第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产典質的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有规定的除外。

    第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定典質的,所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

    第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定典質的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让條約规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

    第十九条 以共有的房地产典質的,典質人应当事先征得其他共有人的书面同意。

    第二十条 预购商品房贷款典質的,商品房开发项目必须切合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

    第二十一条 以已出租的房地产典質的,典質人应当将租赁情况見告典質权人,并将典質情况見告承租人。原租赁條約继续有效。

    第二十二条 设定房地产典質时,典質房地产的价值可以由典質当事人协商议定,也可以由房地产价格评估机构评估确定。

    執法、法规另有规定的除外。

    第二十三条 典質当事人约定对典質房地产保险的,由典質人为典質的房地产投保,保险费由典質人负担。典質房地产投保的,典質人应当将保险单移送典質权人保管。在典質期间,典質权人为保险赔偿的第一受益人。

    第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后,原典質條約继续有效,其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

    典質人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时,其房地产正當继承人或者代管人应当继续履行原典質條約。

             第三章 房地产典質條約的订立

    第二十五条 房地产典質,典質当事人应当签订书面典質條約。

    第二十六条 房地产典質條約应当载明下列主要内容:

    (一)典質人、典質权人的名称或者个人姓名、住所;

    (二)主债权的种类、数额;

    (三)典質房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

    (四)典質房地产的价值;

    (五)典質房地产的占用治理人、占用治理方法、占用治理责任以及意外损毁、灭失的责任;

    (六)债务人履行债务的期限;

    (七)典質权灭失的条件;

    (八)违约责任;

    (九)争议解决方法;

    (十)典質條約订立的时间与地点;

    (十一)双方约定的其他事项。

    第二十七条 以预购商品房贷款典質的,须提交生效的预购衡宇條約。

    第二十八条 以在建工程典質的,典質條約还应当载明以下内容:

    (一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

    (二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

    (三)已投入在建工程的工程款;

    (四)施工进度及工程竣工日期;

    (五)已完成的事情量和工程量。

    第二十九条 典質权人要求典質房地产保险的,以及要求在房地产典質后限制典質人出租、转让典質房地产或者改变典質房地产用途的,典質当事人应当在典質條約中载明。

               第四章 房地产典質登记

    第三十条 房地产典質條約自签订之日起30日内,典質当事人应当到房地产所在地的房地产治理部门办理房地产典質登记。

    第三十一条 房地产典質條約自典質登记之日起生效。

    第三十二条 办理房地产典質登记,应当向登记机关交验下列文件:

    (一)典質当事人的身份证明或法人资格证明;

    (二)典質登记申请书;

    (三)典質條約;

    (四)《国有土地使用权证》、《衡宇所有权证》或《房地产权证》,共有的衡宇还必须提交《衡宇共有权证》和其他共有人同意典質的证明;

    (五)可以证明典質人有权设定典質权的文件与证明質料;

    (六)可以证明典質房地产价值的资料;

    (七)登记机关认为須要的其他文件。

    第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明質料齐全的,应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。

    第三十四条 以依法取得的衡宇所有权证书的房地产典質的,登记机关应当在原《衡宇所有权证》上作他项权利记载后,由典質人收执。并向典質人颁发《衡宇他项权证》。

    以预售商品房或者在建工程典質的,登记机关应当在典質條約上作记载。典質的房地产在典質期间竣工的,当事人应当在典質人领取房地产权属证书后,重新办理房地产典質登记。

    第三十五条 典質條約发生变更或者典質关系终止时,典質当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销典質登记。

    因依法处分典質房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的,典質当事人应当自处分行为生效之日起30日内,到县级以上地方人民政府房地产治理部门申请衡宇所有权转移登记,并凭变更后的衡宇所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记。

             第五章 典質房地产的占用与治理

    第三十六条 已作典質的房地产,由典質人占用与治理。

    典質人在典質房地产占用与治理期间应当维护典質房地产的寧靜与完好。典質权人有权憑據典質條約的规定监督、检查典質房地产的治理情况。

    第三十七条 典質权可以随债权转让。典質权转让时,应当签订典質权转让條約,并办理典質权变更登记。典質权转让后,原典質权人应当見告典質人。

    经典質权人同意,典質房地产可以转让或者出租。

    典質房地产转让或者出租所得价款,应当向典質权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分,归典質人所有,缺乏部分由债务人清偿。

    第三十八条 因国家建设需要,将已设定典質权的房地产列入拆迁范围的,典質人应当及时书面通知典質权人;典質双方可以重新设定典質房地产,也可以依法清理债权债务,解除典質條約。

    第三十九条 典質人占用与治理的房地产发生损毁、灭失的,典質人应当及时将情况見告典質权人,并应当采取步伐避免损失的扩大。典質的房地产因典質人的行为造成损失使典質房地产价值缺乏以作为履行债务的担保时,典質权人有权要求典質人重新提供或者增加担保以弥补缺乏。

    典質人对典質房地产价值减少无过错的,典質权人只能在典質人因损害而獲得的赔偿的范围内要求提供担保。典質房地产价值未减少的部分,仍作为债务的担保。

              第六章 典質房地产的处分

    第四十条 有下列情况之一的,典質权人有权要求处分典質的房地产:

    (一)债务履行期满,典質权人未受清偿的,债务人又未能与典質权人达成延期履行协议的;

    (二)典質人死亡,或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者典質人的正當继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的;

    (三)典質人被依法宣告解散或者破产的;

    (四)典質人违反本办法的有关规定,擅自处分典質房地产的;

    (五)典質條約约定的其他情况。

    第四十一条 本办法第四十条规定情况之一的,经典質当事人协商可以通过拍卖等正當方法处分典質房地产。协议不可的,典質权人可以向人民法院提起诉讼。

    第四十二条 典質权人处分典質房地产时,应当事先书面通知典質人;典質房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。

    第四十三条 同一房地产设定两个以上典質权时,以典質登记的先后顺序受偿。

    第四十四条 处分典質房地产时,可以依法将土地上新增的衡宇与典質财产一同处分,但对处分新增衡宇所得,典質权人无权优先受偿。

    第四十五条 以划拨方法取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产典質进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后,典質权人方可优先受偿。

    執法、法规另有规定的依照其规定。

    第四十六条 典質权人对典質房地产的处分,因下列情况而中止:

    (一)典質权人请求中止的;

    (二)典質人申请愿意并证明能够及时履行债务,并经典質权人同意的;

    (三)发现被拍卖典質物有权属争议的;

    (四)诉讼或仲裁中的典質房地产;

    (五)其他应当中止的情况。

    第四十七条 处分典質房地产所得金额,依下列顺序分派:

    (一)支付处分典質房地产的费用;

    (二)扣除典質房地产应缴纳的税款;

    (三)偿还典質权人债权本息及支付的违约金;

    (四)赔偿由债务人违反條約而对典質权人造成的损害;

    (五)剩余金额交还典質人。

    处分典質房地产所得金额缺乏以支付债务和违约金、赔偿金时,典質权人有权向债务人追索缺乏部分。

                第七章 執法责任

    第四十八条 典質人隐瞒典質的房地产保存共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的,典質人应当承担由此产生的執法责任。

    第四十九条 典質人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方法处分典質房地产的,其行为无效;造成第三人损失的,由典質人予以赔偿。

    第五十条 典質当事人因履行典質條約或者处分典質房地产发生争议的,可以协商解决;协商不可的,典質当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁;没有仲裁协议的,也可以直接向人民法院提起诉讼。

    第五十一条 因国家建设需要,将已设定典質权的房地产列入拆迁范围时,典質人违反前述第三十八条的规定,不依法清理债务,也不重新设定典質房地产的,典質权人可以向人民法院提起诉讼。

    第五十二条 登记机关事情人员玩忽职守、滥用职权,或者利用职位上的便當,索取他人财物,或者不法收受他人财物为他人谋取利益的,依法给予行政处分;构成犯法的,依法追究刑事责任。

                 第八章 附则

    第五十三条 在都會规划区外国有土地上进行房地产典質活动的,参照本办法执行。

    第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

    第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。

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